Iznajmljivanje apartmana u Hrvatskoj: što morate znati

Registracija: kako početi legalno

Najčešći oblik je građanin iznajmljivač — fizička osoba koja iznajmljuje do 10 soba, odnosno 20 kreveta. Za veći kapacitet ili dodatne usluge (doručak, transferi, izleti) potreban je obrt.

Koraci registracije

• Rješenje o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu i kategorizacija objekta — postupak vodi nadležni županijski ured (Služba za gospodarstvo / turizam).
• Prijava Poreznoj upravi (obrazac RPO) o početku iznajmljivanja. Porezna uprava izdaje rješenje o paušalnom porezu po krevetu.
• Registracija u sustav eVisitor — dobivate korisničke podatke za prijavu i odjavu gostiju.

eVisitor i prijava gostiju

Svaki gost koji prenoći u vašem smještaju mora biti prijavljen u sustav eVisitor. Prijava je zakonska obveza i u pravilu se obavlja u roku od 24 sata od dolaska gosta. Kroz isti sustav teku i financije — uplatnice za pristojbu i članarinu nalaze se u eVisitoru.

Paušalni porez, turistička pristojba i članarina

Građanin iznajmljivač plaća tri glavna paušalna davanja — sva se obračunavaju po krevetu i ne ovise o popunjenosti:

1. Paušalni porez na dohodak

Od 2025. ukinut je fiksni iznos i uveden raspon od 20 do 300 EUR po krevetu godišnje. Točan iznos određuje jedinica lokalne samouprave (JLS) prema indeksu turističke razvijenosti — u najrazvijenijim destinacijama paušal je obično 100–300 EUR po krevetu. Plaća se tromjesečno temeljem rješenja Porezne uprave.

2. Turistička (boravišna) pristojba

U 2026. okvirno 0,65–1,86 EUR po osobi po noćenju, ovisno o razredu mjesta i sezoni; mnoge JLS primjenjuju paušalni iznos po krevetu. Plaća se jednokratno do 31. srpnja ili u tri rate (31.7., 31.8., 30.9.). Ako gost rezervira preko Airbnba ili Bookinga, platforma pristojbu naplaćuje automatski — za izravne rezervacije naplaćujete je sami.

3. Članarina turističkoj zajednici

Godišnji paušal, za 2026. oko 5,97 EUR po krevetu. Obrazac TZ-2 predaje se Poreznoj upravi do 15. siječnja tekuće godine (novi iznajmljivači u roku od 15 dana od izvršnosti rješenja).

PDV i provizije stranih platformi

• Prag PDV-a: obveza za uslugu smještaja nastaje tek kad godišnji promet prijeđe 60.000 EUR. Većina građana iznajmljivača nije u sustavu PDV-a.
• Provizije Bookinga/Airbnba: kako platforme nemaju sjedište u Hrvatskoj, na njihovu proviziju primjenjuje se obrnuti porez (reverse charge) — vi sami obračunavate i uplaćujete hrvatski PDV na proviziju. Ova obveza vrijedi i za paušaliste, pa je za nju često potreban PDV identifikacijski broj.

Kategorizacija i obvezna ploča

Bez važećeg rješenja o kategorizaciji iznajmljivanje je nezakonito. Kategorizacijom se objektu dodjeljuje vrsta (soba, apartman, studio, kuća za odmor) i broj zvjezdica (od 2 do 5). Postupak vodi nadležni županijski ured prema lokaciji nekretnine.

• Podnosite Zahtjev za kategorizaciju s propisanom dokumentacijom i upravnom pristojbom.
• Obvezna je standardizirana ploča (plava tabla s oznakom vrste i kategorije) na vidljivom mjestu uz ulaz — naručuje se kod proizvođača odobrenih od Ministarstva turizma.
• U oglašavanju ne smijete isticati vrstu ili kategoriju koja nije utvrđena rješenjem.

Što se pooštrilo i koje su kazne

Početkom 2025. stupili su na snagu stroži propisi, a u 2026. se nastavljaju. Najvažnije promjene koje osjećaju iznajmljivači:

• Veći paušalni porez po krevetu (raspon do 300 €), s ciljem izjednačavanja opterećenja s dugoročnim najmom.
• Suglasnost suvlasnika u višestambenim zgradama — sve stroži uvjeti za iznajmljivanje u zgradama s više stanova različitih vlasnika.
• Pravilno istaknuti cjenici i kućni red, ispunjavanje tehničkih uvjeta i uredne eVisitor prijave.
• Porez na nekretnine — prva rješenja već stižu na naplatu.

Službeni izvori

Za obvezujuće informacije i vaš konkretan slučaj obratite se službenom izvoru ili knjigovođi:

Posebno provjerite iznose (paušalni porez, pristojba, članarina) jer se razlikuju po općinama i mijenjaju iz godine u godinu. Za porezno planiranje i PDV obveze posavjetujte se s knjigovođom.